Kayseri'de ev sahibi-kiracı kavgası: 10 bin dava çözüm bekliyor!

Uzun süredir gündemde olan kiralardaki fahiş artışlar, ev sahibi ve kiracılar arasında birçok soruna neden olmuştu. Bu sorunların kısa sürede çözümüne yönelik arabuluculuk sistemi dava şartı olarak uygulanacak. Zorunlu hale getirilen ve 1 Eylül'de uygulanmasına başlanacak Arabuluculuk Uygulaması ile çok sayıdaki kira uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden en fazla 1 ay içinde çözüme kavuşturulacak.
Adliyelerdeki kira anlaşmazlıkları yükünü hafifleterek toplumsal barışa katkı sağlayacağı düşünülen kiracı ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda dava şartı Arabuluculuk Uygulaması'nı sizler için Avukat Arabulucu Ali Çağdaş'a sorduk.

Öncelikle sizi tanıyabilir miyiz?
Ben Kayseri Barosu avukatlarından Avukat Arabulucu Ali Çağdaş. Aynı zamanda Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na bağlı olarak arabuluculuk görevini ifa etmekteyim. İş Hukuku, Ticaret Hukuku, Tüketici Hukuku ve Kira Hukuku çerçevesindeki tüm davalara bakmaktayım.

Ülkemizde Arabuluculuk Sistemi ne zamandan beri var, hangi davalarda olumlu sonuçlar alındı, sistem beklentileri karşıladı mı?
Türkiye'de arabuluculuk 22 Haziran 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile alternatif çözüm yolu olarak uygulanmaya başladı. Günümüze kadar özellikle işçi alacakları ve ticari alacaklar konusunda olumlu sonuçlar alınmış ve mahkeme üzerindeki iş yoğunluğu azaltılmıştır ancak arabuluculuk sisteminin henüz yeni olduğundan ve vatandaş tarafından tam tanınmadığından sisteme başvuruların istenilen seviyede değildir. Bununla birlikte Türk toplumunda kanunen olmasa da teamülde var olan “arabuluculuk” sistemin gelişmesine büyük kaktı sağlamıştır.

Ev sahibi ve kiracı arabulucuya gitmeden birbirlerini bir hayli tüketmiş oluyor, sizce bu uygulama toplumsal barışa katkı sağlar mı?
İşte Arabuluculuk Sistemi de tam bu noktada devreye girecektir çünkü arabulucu taraflar arasındaki görüşmede seyirci değil, oturumu yönetendir. Taraflar arasındaki önyargı ve olumsuzlukları en aza indirip gerçeklik testi yapmasını sağlayarak her iki taraf için en makul çözüm yolunu sağlamaya aracılık edecektir. Bunları yaparken tarafsızlık ve bağımsızlığından ödün vermeyecektir. Dolayısıyla hem toplumsal barışı hem de maddi ve manevi beklentilerin karşılanmasını sağlayacaktır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulaması nedir, geleneksel yargı süreci ile arasındaki farklar nedir?
Kira uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuğu kapsamına alınmıştır. Kamuoyunda 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı kanunun 37. Maddesi ile hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk kanunu 18/b maddesi eklenmiştir. Buna göre; taşınır – taşınmaz paylaşımı ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyet Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu haklarından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava açmadan önce, arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk kapsamına girenlerden bazıları şunlardır: Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak, kira bedelinin tespiti, kiralananın iadesi, kira uyarlama davaları, maddi ve manevi tazminat davaları… ve bu örnekleri daha da çoğaltabiliriz. Bunun haricinde de ihtiyarî olarak arabuluculuğa başvurmak her zaman mümkündür.
Geleneksel yargı süreciyle ilgili değerlendirildiğinde ise, örneğin bir kira tespit davası yargılama aşamasına geçildiğinde 1- 1,5 sene sürebilecek iken mevcut arabuluculuk sistemi ile anlaşıldığı takdirde derhal uygulanabilecektir.

Arabulucuya kim, ne zaman, nasıl başvurabilir? Arabuluculuk ataması ne kadar sürede yapılır?
Arabulucuya taraflardan her biri, Adliye Arabuluculuk Bürolarına veya tarafların kendi aralarında seçebileceği bir arabulucu ile arabuluculuk faaliyetlerini gerçekleştirebilir. Tarafların seçeceği ve kabul edeceği arabulucu derhal, Adliye Arabuluculuk Bürolarına yapılan başvurular ise sistem tarafından en kısa sürede bir arabulucu görevlendirerek işlemlere başlayacaktır.

Uygulamanın kapsamı nedir, icra tahliye takipli talepler de kapsamda mı, istisnası var mı?
1 Eylül 2023 tarihi itibariyle 2004 sayılı icra iflas kanunu ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç tüm kira uyuşmazlıklarını arabulucuya tabi kılmıştır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye itiraz da icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması ile tahliye talepleri dava şartı arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Ancak anılan usulle Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde dava açılması gerektiğinde dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmak zorunda olacaktır.

Örneğin, 1 yıldır 2 bine oturan kiracının kirasını ev sahibi 8 bin yapmak isterse arabulucu bunu 5 bin mi yapacak? Yüzde 25 artması gerekmiyor mu?
Kirayı yüzde 25 artırım hususu kanuna sonradan eklenmiş geçici bir hükümdür. Ancak nispî emredici bir hükümdür. Bu kural esasında ev sahibini bağlayan bir kuraldır. Kiracının böyle bir kısıtlaması yoktur. Rızası ile isterse yüzde 25'ten fazla bir artış sağlayabilir. Aksi durum arabuluculuğun doğasına aykırılık teşkil edecektir. Şu hususu özellikle belirtmek gerekir ki arabuluculuk bir yargılama faaliyeti değildir. Arabulucu bir karar veremez. Gizlilik ve eşitlik ilkelerine uygun olarak tarafların ortak bir karar almasını sağlar.
Arabuluculuk sisteminin özellikle kira tespit davalarındaki iş yükünü azaltacağına eminiz. Çünkü bu husus tarafların üzerinde tasarruf edebileceği bir husustur. Yüzde 25 artırma veya azaltma ev sahibiyle kiracı arasında arabuluculuk oturumunda karar verilebilecek bir ilişki olduğundan ihtiyari olarak da gerçekleştirilme ihtimali vardır.

1 Eylül 2023'ten önce açılan davalarda arabuluculuk uygulanabilecek mi?
1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış davalarda, Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay'da olan davalarda dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmayacaktır.

Arabuluculuk'ta anlaşamayan tarafları nasıl bir süreç bekliyor ve dava süreci ne kadar uzayacaktır?
Arabuluculuk'ta anlaşamayan taraflar yargı süreciyle haklarını aramaya devam edebilirler. Bu yargı süreci hem taraflar arasında gerginliği artırabilir hem de psikolojik olarak seneler sürecek olması nedeniyle manevi açıdan da tarafları yıpratabilecektir. Günümüz enflasyon rakamları ile dava tarihinden itibaren işleyecek faiz rakamları dikkate alındığında aralarında büyük bir fark doğacağından maddi olarak da taraflar oldukça zarar uğrayacaklardır. Bu nedenle tarafların arabuluculukta anlaşması maddi menfaatleri doğrultusunda daha faydalı olacaktır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk neden zorunlu olmak zorundaydı?
Vatandaşlara arabuluculuk müessesesini tanıtabilmek adına dava şartı arabuluculuk alternatif çözüm yolu olarak denenmeye başlamıştır. Bu sistemin faydaları gün geçtikçe ortaya çıkmış ve vatandaşların çoğunun öncelikli olarak anlaşma gayesinde olduğu ve arabuluculuğa doğru bir eğilimin olduğu gözlemlenmiştir. Sistem tamamen oturup kabul görene kadar uygulamanın bu şekilde devam edeceği kanaatindeyiz. Sistem oturduğu takdirde ise bunun dava şartından çıkıp tamamıyla ihtiyarî arabuluculuk şeklinde devam edeceği gözden kaçırılmamalıdır.

Kayseri özelinde kaç kira uyuşmazlığının arabuluculara gitmesi bekleniyor?
Değişen piyasa koşulları ve enflasyon rakamları göz önüne alındığında ev sahiplerinin evlerinin değeri artacağından buna istinaden isteyeceği kiralar da yükseleceğinden rakamlar illa ki artacak, mevcut ödenen kira ile ev sahibinin isteyeceği yeni kira arasında büyük farklar olacaktır. Geçtiğimiz dönemde yaşanan kira farklılıkları hepimizin malumudur. Bu sebeple kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk müessesesinde dava şartı kapsamında oldukça fazla başvuru olacağı kanaatindeyiz. Biz 2023 -2024 Eylül dönemi göz önüne alındığında Kayseri'de 10 bin civarı başvuru olacağı düşünüyoruz. Bu rakamın daha da artması gündeme gelebilir. Çünkü günümüz enflasyon rakamları oldukça yüksek seyretmektedir.

Son olarak eklemek istediğiniz bir husus varsa alabilir miyiz?
Son olarak şunları söylemek isterim: Arabuluculuk müessesesi kira uyuşmazlıklarının da eklenmesiyle çok daha kıymetli bir hale gelmiştir. Neredeyse hemen hemen her alanda arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. İşçi alacakları, ticari alacaklar, tüketici hukuku, ortaklığın giderilmesi davası, kira hukukundan kaynaklanan davalar ve aile mahkemelerine de geleceğinin söylenmesi ile birlikte neredeyse hemen her alanda bu müessesenin uygulanması beklenmektedir. Özellikle uzun süren yargılamalar tarafları arabuluculuk yapmaya zorlamakta ve bu müessese gerçekten toplumsal barış konusunda, taraflar arasında bir köprü niteliğindedir. Bu noktada arabuluculara ve arabuluculuk merkezlerine çok iş düşmektedir. Biz de Adalet Arabuluculuk Merkezi olarak bu bilinçle hareket etmekte ve vatandaşlarımıza hizmet etmekteyiz. Elimizden geldiğince toplumsal barış, tarafların menfaatlerini tarafsızlık ve gizlilik ilkelerine dayanarak maksimum seviyede vermeye çalışıyoruz.